一、法律规定

《中华人民共和国民法典》第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

二、建设工程工程款逾期支付

工程款优先权作为工程款的从权利，系担保工程款的实现，只有在主债权逾期时才满足行使的条件具有行使的可能。

三、建设工程工程款优先权行使前的催告程序

（一）法条理解适用

《民法典》第807条明确规定了在优先权行使前的催告程序，但同时就催告其使用的“可以”这一表述，其本意应在于优先权为“先取特权”，对各方影响较大，须在债权确难以得到满足的情况下才可动用，因为建议承包人先催告，无果再行使优先权。

《民法典理解与适用》中就此也载明，催告作为一项理想的行使前提条件，希望承包人经由此程序无果再行行使优先权，但同时也载明在实践中承包人多未严格遵守这一程序，司法实务一般也予以认可。

（二）笔者观点

笔者认为，催告只是义务而且与付款不构成对等义务，催告只是法律上基于尽量以当事人自行履行终结法律关系的考虑，其不应成为阻却优先权行使的前提或条件。

退一步说，即使假设催告为前提条件，因为实践中优先权或经双方协商或经司法机构裁判，待债务兑现无果时，实际已不仅催告而且给予了债务人合理甚至非常长的偿债准备时间，亦已满足优先权行使条件。

（三）实务案例

1.无需催告。吉林高院（2018）吉民终715号案：“《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于‘发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款’的规定，‘催告’并非承包人行使优先受偿权的前置性要件，属提示性条款。同时，没有法律规定优先受偿权行使的前提必须是欠付工程款数额明确，故恒大公司关于惠德公司不享有优先受偿权的上诉理由不成立，本院不予支持。”

2.需要催告。温州市中级人民法院（2013）浙温民终字第533号案件中，法院即认为本案原告未履行催告程序，现直接要求折价或拍卖涉案工程以优先受偿于法无据，不予支持。

（四）催告的合理期限

可参照《建设工程施工合同（示范文本）》中“最终结清”条款或《民法典》第四百五十三条中关于留置权的催告后60日的合理期限；由于催告并不包含优先权行使的意思，因此催告的合理期限不应计入六个月除斥期间。

四、建设工程工程款优先权的行使条件中“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖”的理解

（一）相关法律规定及司法意见

《民法典》第807条源于《合同法》第286条，时任《合同法》起草委员会组长梁慧星教授认为：“不宜折价、拍卖”的建设工程，应当解释为法律禁止流通物。包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施；公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口，及公共图书馆、公共博物馆等。

最高人民法院在原《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称建设工程司法解释二）征求意见稿中，曾列举了五类“不宜折价、拍卖”的工程类型，具体包括：（1）修复后的建设工程经竣工验收不合格；（2）建设工程属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（3）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；（4）建设工程属于设备安装等附属工程；（5）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房预告登记或者产权变更手续。但是，后来公布的正式稿将该部分内容予以删除。

《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》（粤高法〔2004〕2号，已废止）第4条“承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。”

（二）关于“不宜折价、拍卖”的讨论

1.“不宜折价、拍卖”应指易主后原特定功能、用途无法实现的情况，应予排除优先权的行使，以保障特定物原有用途及状态；以及附属工程拍卖对整体影响过大的。

2.从此出发，其一，标的物不存在特定功能、用途的，可行使优先权；其二，标的物虽存在特定功能、用途，但可通过变现其权益而非标的物本身，从而保证功能用途不被改变。

（三）特殊用途建筑优先权的具体行使方式

1.人防工程

（1）此类工程虽属于不宜拍卖、折价的工程，但这只是意味着此类工程不存在通过拍卖、折价行使优先权的路径，其仍然具有交易属性和经济价值，因此并不代表优先权完全无从行使，比如可以对人防工程通过出租（20年）获得的收益行使优先权，因为人防仅是战时发挥军事用途，平时鼓励民用的设施。

（2）实务案例

案例：安阳广佳欣置业有限公司、管广生、博坤建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高院（2014）民一终字第61号。

裁判要旨：人防工程只是对相关建筑工程在战时及紧急状态下确保能够发挥特定用途有特别要求，但其经济价值和可交易属性是应当受到法律保护的。广佳欣公司上诉认为，博坤公司施工的地下室属于人防工程且该部分工程不宜折价拍卖，没有法律依据。

2.高速公路

（1）实务案例：中国银行股份有限公司江门分行、广东中人集团建设有限公司、中国新兴建设开发总公司等执行分配方案异议之诉案，（2016）最高法民申1281号。

（2）裁判要旨：因涉案工程为公路建设工程，属于特殊建设工程，无法直接拍卖或折价，该工程的主要经济价值即体现在其通行费用上，故对其收益即年票补偿款作为优先受偿权的行为对象符合实际情况。

3.事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施

（1）实务案例：新郑市第二人民医院、海南中航天建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，（2019）最高法民终254号。

（2）裁判要旨：对于中航天建设公司主张的对建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款能否优先受偿的问题。一审法院认为，虽然《合同法》第二百八十六条规定，承包人对建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但该条同时也规定按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外。新郑市第二人民医院为事业单位法人，本案工程内容具有一定社会公益性，并不适宜折价、拍卖。

4.建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑

（1）实务案例：王惠华、中国南海研究院、海南省第二建筑工程公司、中建六局第二建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案，海南省高级人民法院（2018）琼民终546号。

（2）裁判要旨：南海研究院是海南省人民政府举办的事业单位法人，本案涉案工程是南海研究院综合楼项目，系已投入使用的办公用房，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖，王惠华要求对涉案工程行使优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。

5.附属性质工程

（1）是否宜于整体拍卖。如对占总造价很小的收尾工程、零星工程、园林工程行使优先权时，可能需要对整体工程进行拍卖，那么需要权衡个别债权人权利实现与债务人整体利益保护之间的平衡，尤其在商品房已经分售存在大量小产权人的情况下，因优先权的行使而对整个社会福祉而言得不偿失，优先权行使可能会不会得到支持。

（2）是否易于单独拍卖。那么在如上不宜整体拍卖的情况下，单个工程如物理上可予剥离，可否单独拍卖。但我们认为，整体拍卖与分部分项工程单独拍卖，所影响的仅为拍卖成功概率及拍卖价款高低，一般情况下前者拍卖成功概率及拍卖所涉案涉工程价款均应较高，但这几乎仅影响承包人一方利益，如承包人自愿将分部分项工程单独拍卖，意味着其自愿承担变价失败或即便成功但价款较低的风险及损失，于法不悖，不应刚性地禁止。

五、结语

由于建设工程工程款优先权的行使对其他主体具有巨大影响，其在成立并具备行使条件之后，应该在法定期限内行使，逾期则灭失。下一期开始，我们将具体讨论优先权的行使期限。