（一）从"地段为王"到"产业为王"

在新政实施前，越南的税收优惠主要基于地理位置：落户经济区、高科技区或特别困难地区的企业，自动享受"四免九减半"的最高档优惠（4年免税+9年减半至10%）；落户普通工业区的企业享受"两免五减半"；其他企业按20%的标准税率征收。

这种制度设计导致的结果是：企业选址时首先考虑的是"这个地方有没有税收优惠"，而不是"这个地方适不适合我的产业"。大量企业涌入经济区和工业园，推高地价，但供应链配套并未同步完善。

新《企业所得税法》打破了这一逻辑。从2025年10月1日起，企业所得税优惠不再看"落户地点"，而看"从事行业"。半导体芯片、AI数据中心、汽车制造等鼓励类产业，无论落户何处，均可享受"四免九减半"；非鼓励类产业，即使落户经济区，也可能无法享受优惠。

选址决策必须首先明确自身的行业定位，并评估该行业在越南税收体系中的地位。 如果企业不属于鼓励类行业，则需要重新测算税负成本，并与其他东南亚国家进行比较，判断越南是否仍是最优选择。这种评估往往需要结合企业的具体业务模式、供应链结构和长期战略。

（二）供应链配套成为决定性因素

第205号法令针对越南供应链不全的问题，重点扶持纺织服装、鞋业、电子、汽车、机械制造等产业的配套环节，对合资格项目在研发、质量提升、人力培训、智能制造等方面给予最高70%的财政补贴。

这一政策释放的信号是：越南政府希望外资企业不仅仅是来"组装"，更要来"补链"。 从法律角度看，这意味着企业在选址时必须考虑：当地是否有完整的供应链配套？如果没有，从中国或其他国家进口原材料的关税、物流成本是否会抵消税收优惠带来的好处？

更重要的是，第205号法令的补贴申请涉及复杂的行政审批程序和合规要求。企业需要提交项目可行性报告、预算明细、资金使用计划等材料，并接受越南工贸部等主管部门的审查。补贴能否获批、资金能否及时到位、使用是否会被追溯，都存在不确定性。 这些问题的答案，往往决定了投资回报率的高低。

（三） 法律风险从"合规"升级为"博弈"

在新政背景下，选址不仅仅是"找一块地"，更是一场与越南政府的"法律博弈"：

这些法律风险无法通过简单的"地价比较"或"招商手册"来识别，需要对越南法律体系和地方政府运作有深入了解。

越南南北狭长，海岸线长达2600公里，不同地区的产业结构、供应链配套、法律环境差异巨大。从法律角度看，选择南部、北部还是中部，需要基于以下三个维度的综合评估。

（一）产业属性与区域匹配度

北部（河内、北宁、海防）以电子产业为主，三星、富士康等链主企业的供应链集群在此。如果企业从事半导体芯片、传感器、镜头模组等业务，北部的供应链优势明显。但需要注意的是，北部热门省份的地价已达150-200美元/㎡，且劳动力市场竞争激烈，招工难度和工资上涨压力较大。

南部（胡志明市、同奈、平阳）以纺织、制鞋、家具等传统制造业为主，越南70%的纺织产能集中在此。如果企业从事"布料、纱线、辅料"等配套业务，可能有机会申请第205号法令的70%补贴。但南部的税收优惠政策相对北部并无明显优势，企业需要在"补贴收益"和"税负成本"之间进行权衡。

中部非热门省份（乂安、清化、河静）的地价仅为60-80美元/㎡，劳动力充足且成本低廉。但配套设施不完善，供应链缺失，物流成本较高。这些省份适合劳动密集型产业或计划整体迁移产业链的"链主"企业。

需要特别强调的是，这种地理划分仅是粗略的概括。每个省份的具体政策、土地供应情况、政府履约能力都不尽相同。决策者在做出最终判断前，应当针对备选省份进行深入调研，包括土地使用权状况、环评审批难度、劳动力市场供需等关键要素。

（二）热门省份的"地价陷阱"与非热门省份的"机会窗口"

近年来，北宁、海防、同奈等热门省份的工业用地价格水涨船高，远超中国内陆省份。更值得警惕的是，很多中国企业通过中介购买土地，而中介为赚取更高佣金，可能虚报地价。 企业需要对照省级政府公布的基准地价，判断报价是否合理。

与此同时，非热门省份为吸引投资，往往提供更优惠的土地价格和更宽松的审批流程。但这些省份也存在风险：

非热门省份并非不能去，但需要在投资协议中对政府的配套责任和违约后果做出明确约定。 同时，企业应当对开发商的历史履约情况进行充分调研，避免"画饼充饥"。

（三）"链主"企业的特殊选择

如果企业是"链主"（即可以带动5家以上配套企业一起迁移），则在选址时拥有更大的议价空间。泰国伟华集团在越南中部乂安、清化等省份开发工业园，就是通过整体引入产业链的方式，降低了对现有供应链的依赖。

但"链主"企业也面临特殊的法律风险：

如何确保配套企业能够享受相同的优惠政策？ 这需要在与政府的投资协议中明确约定。

如果部分配套企业中途退出，链主企业的成本结构是否会失衡？这需要在链主与配套企业之间签订具有法律约束力的协同投资协议。

产业集群的形成需要时间，在此期间企业如何生存？ 

这需要在财务模型中充分考虑过渡期的成本。

"链主"模式的复杂性远超单个企业投资，涉及多方协同、风险共担等问题，需要在投资前进行系统性的架构设计。

除了地理位置，企业还需要在"工业园vs工业集群"和"租赁vs购买"之间做出选择。这些选择看似简单，实则涉及复杂的法律权衡。

（一）工业园与工业集群的法律地位差异

工业园由大型国际开发商（如新加坡胜科、泰国WHA）运营，土地使用权证书完整，配套设施齐全，产权稳定性高。但地价通常为150-200美元/㎡，适合上市公司或大型企业。

工业集群由地方政府或中小开发商主导,地价为60-100美元/㎡，但土地使用权的法律稳定性较低。部分工业集群的土地审批层级仅为县级人民委员会，可能存在规划调整风险。

从法律角度看，选择工业集群的企业需要格外关注三个问题：

对这些问题的深入了解，将直接影响企业是否应该选择工业集群，以及如何在合同中设置保护条款。

（二）租赁与购买的法律策略

对于不确定越南市场的企业，租赁是更稳妥的选择。租赁合同通常为3-5年，企业可以在试水期间观察市场反应，避免一次性大额资金占用。但租赁也存在风险：租金可能逐年上涨，且租赁期满后可能面临搬迁成本。

购买土地适合计划长期（5年以上）布局的企业。越南《土地法》规定，外资企业可以取得最长50年的土地使用权（可续期）。购买土地的优势在于锁定长期成本，且土地可以作为企业资产用于融资或抵押。

但购买土地的法律流程复杂，涉及多个政府部门的审批，通常需要4-8周。 企业需要对土地的权属、规划、环评等要素进行充分核查，避免购买到存在法律瑕疵的土地。

选址决策不能仅看土地和税收，还必须评估供应链、劳动力和政府关系等配套要素。这些要素的法律风险往往被忽视，但一旦爆发，可能导致企业运营陷入困境。

（一） 供应链的法律尽调

越南的供应链配套并不完整，很多原材料和零部件仍需从中国进口。企业在选址时必须评估：

这些问题需要通过系统性的调研和评估来回答。 仅凭招商方提供的"供应商名单"往往不够全面。

（二）劳动力的法律准备

越南的技术工人稀缺，企业往往需要从中国派遣技术人员进行培训。但外籍员工在越南工作必须取得工作许可证，申请流程复杂，审批时间约15个工作日。如果企业让外籍员工以"商务签证"身份从事实际工作，一旦被查处，可能面临罚款和驱逐出境。

此外，越南实行单一工会制度，企业必须为工会活动提供便利。如果处理不当，可能引发劳资纠纷甚至罢工。企业在选址时应当评估当地工会的活跃程度和劳资关系的历史记录。

（三）政府关系的法律管理

地方政府为吸引投资，往往承诺"税收优惠""优先审批""快速拨付补贴"。但这些承诺是否具有法律约束力？如果政府违约，企业有哪些救济途径？

从法律角度看，企业应当要求与省级政府签订书面投资协议，将所有承诺落实到合同条款，并约定明确的争议解决机制。 仅凭口头承诺或招商手册，在发生争议时往往难以维权。

更重要的是，企业需要了解当地政府的历史履约情况。某些省份为吸引投资，可能过度承诺，但实际兑现能力有限。这类信息往往需要通过实地调研和与已落地企业的深入交流来获取。

越南新政的实施，标志着越南招商策略从"广撒网"转向"精准引资"。对于中国企业而言，这既是挑战也是机遇：属于鼓励类产业的企业将享受更优惠的政策，但非鼓励类企业可能面临税负增加和竞争加剧。

选址决策的复杂性在于：它不是简单的"地价比较"或"税率计算"，而是一场涉及税务、土地、劳动、供应链、政府关系等多个维度的综合判断。 每个企业的情况千差万别，没有"放之四海而皆准"的标准答案。

本文提供的仅是一个概要性的决策框架。具体到每个企业，选址方案需要基于深入的调研、风险评估和多方比较。 建议企业在做出最终决策前，对备选省份进行全面评估，并在投资协议、土地合同、劳动合同等关键文件中设置充分的保护条款。

选址失误的代价，可能是数百万美元的沉没成本和数年的时间浪费。而充分的前期准备和风险防控，正是为了帮助企业规避这些风险，做出最优决策。