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广和评述|不满物业服务,能拒交物业费吗?——法治日报特聘专家尹玉律师发表法律分析

发布时间:2025-11-28

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近日,福建省福州市一小区业主向媒体反映,该小区物业公司在13部电梯上贴了封条,导致电梯停运,多位高层老人无法爬楼梯,业主生活深受影响。

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而该物业公司工作人员对此表示,因小区55%的居民欠缴物业费,今年的电梯年检费用交不起,已经逾期使用,当地市场监管部门要求停止电梯使用。


该小区业主告诉媒体记者,封条是物业公司自己贴的,并没有部门的盖章。也有多位已缴纳物业费的业主表示,物业公司催缴费可以通过协商、司法等途径,停运电梯已对业主构成侵权。


在当地社区协调下,目前电梯已经恢复使用。社区工作人员表示,后续会协调物业公司先将年检费用垫上,消除电梯隐患;另外,也将劝说未缴费的人员补缴物业费,督促物业公司提升服务,将公共收益做好公示。


那么,小区55%居民欠缴物业费,物业公司据此停止年检致电梯停运,该行为是否合法?《法治日报》律师专家库成员、广和律师事务所高级合伙人尹玉律师对此给出专业解读!



1.小区55%居民欠缴物业费,物业公司据此停止年检致电梯停运,该行为是否合法?


尹玉:不合法。根据民法典相关规定,电梯作为建筑物共用设施设备,属业主共有,业主依法享有使用权,而物业公司负有维修、养护、管理业主共有部分的法定义务。同时,电梯作为特种设备,依据特种设备安全法及相关规则,需定期检验合格方可使用,物业公司作为电梯登记的使用管理单位,必须履行确保电梯安全运行和按时年检的法定责任,相关费用应从物业费或专项维修资金中支出,与部分业主欠费无直接关联。


法律明确禁止物业公司以极端方式催缴物业费。民法典规定,业主逾期未缴物业费时,物业公司可催告其在合理期限内支付,或通过诉讼、仲裁维权,但不得采取停止供电、供水等损害业主合法权益的方式催缴。司法实践中,法院也已明确电梯属业主共有部分,物业公司无权擅自限制使用。


此外,电梯停运需遵循法定程序。即便电梯存在安全隐患,也应由市场监督管理部门依法下达停用指令,物业公司无权自行决定停运。未经监管部门授权、未加盖相关部门印章的自行停运行为,既不符合法定程序,也违反电梯安全管理规范。


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2.该小区按时缴费的业主因电梯停运权益受损,损失谁担?该如何维权?


尹玉:业主与物业公司存在合法物业服务合同关系,业主按约缴纳物业费后,物业公司需履行包括电梯维护、保障正常运行在内的法定义务。物业公司以部分业主欠费为由停运电梯,既违反了合同约定,又侵犯了已缴费业主对共有电梯的合法使用权,构成违约与侵权竞合。即便电梯存在安全隐患,物业公司也应通过合法途径处理,而非擅自停运。其行为直接损害按时缴费业主的权益,理应承担相应损失赔偿责任。


业主维权首先需提前固定关键证据,包括物业费缴纳凭证、电梯停运现场的照片或视频、停运时长的详细记录,以及能证明生活受到影响的相关材料,为后续维权提供依据。其次,业主可先向物业公司提交书面异议,明确要求恢复电梯正常运行并赔偿相应损失;同时可向业主委员会、社区居委会反映情况,请求相关组织介入协调。若协商无果,还可向住建委、房管局等物业行业监管部门,以及市场监督管理部门进行投诉,要求依法查处物业公司的违法行为。若协商和投诉均未解决问题,业主可通过诉讼途径维权。实践中,联合维权能增强影响力,业主必要时还可申请法律援助,维护自身合法权益。


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3. 业主对物业公司提供的服务不满意,能拒交物业费吗?若业主无故拒交物业费,有何法律后果?


尹玉:依据民法典,物业公司按约定及规定提供服务后,业主不得以未接受、无需接受或不满服务为由拒交物业费。仅当物业公司严重违反合同约定、未履行主要服务义务时,业主才可能部分或全部拒交,但需承担举证责任,证明服务存在符合法定程度的瑕疵,且需通过法律程序解决。若仅以“服务不满意”为由直接拒交全部物业费,诉讼中败诉风险极高。


业主若无故拒交物业费,可能面临相应法律责任。首先,业主需承担违约责任,除了要足额补交物业费本金外,还需按照物业服务合同中的约定支付违约金。不过,若业主认为合同约定的违约金过高或过低,可依法向法院或仲裁机构申请适当调整,违约金数额最终将以实际损失为重要参考依据。其次,物业公司有权通过法律途径维权,可选择向人民法院提起诉讼,或根据合同约定申请仲裁。一旦法院或仲裁机构作出生效判决、裁决,便具备强制执行力,业主需严格履行相关义务。最后,若业主在生效法律文书确定的期限内仍拒不缴纳物业费,物业公司可向法院申请强制执行。法院将依法采取查封、扣押、冻结业主相关财产等执行措施;若业主有履行能力却拒不履行,还可能被列入失信被执行人名单,届时其出行、高消费、贷款等诸多方面都会受到相应限制。


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尹  玉


广和律师事务所高级合伙人、文化与旅游业务委员会主任,广东省律师协会会展与旅游法律事务专业委员会主任,深圳市律师协会旅游酒店法律专业委员会副主任。担任深圳前海合作区人民法院特邀调解员、深圳市第一批企业合规第三方监控人(深圳市人民检察院入库律师)、北海国际仲裁院仲裁员、深圳市律师协会惩戒工作委员会评议员,深圳市律师协会业务创新与发展工作委员会委员,福田律工委时尚产业法律研究中心委员,深圳女律师志愿服务团队执行委员,海南省现代法律科学研究院副研究员(副教授)、深圳市律师行业第一次妇女代表大会代表,2024、2025《法制日报》律师专家库专家、福田区司法局推荐深圳市政府采购专家、深圳市福田区法治建设及重大行政决策法律专家库专家。获得Chambers and Partners 2025 年度公司商事非诉讼领域(Corporate/Commercial: Guangdong: Non-contentious)领先律师、2024 年度中国区 LegalOne 客户信赖律师国资国企 15 强、钱伯斯大中华地区公司/商事领域潜质律师(2023年-2024年)、第五批广东省涉外律师先锋人才库入库律师、深圳市涉外律师领军人才、第四届深圳律师业务创新大赛三等奖、深圳市律师行业2020年度优秀共产党员等荣誉。


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