不动产查封状态下抵押权效力及于法定孳息的认定与规制——深圳某设计公司与珠海某房地产公司等建设工程合同纠纷执行案

张燕 邹伟春

一、案情简介

深圳某设计公司诉珠海某房地产公司、周某、彭某、廖某、梁某建设工程合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院作出（2020）粤0304民初8926号民事判决，确认珠海某房地产公司应支付深圳某设计公司设计费20563949.8元及违约金、律师费等费用，深圳某设计公司对周某、彭某、廖某、梁某提供的8套商铺享有抵押优先权。诉讼过程中，深圳市福田区人民法院于2019年11月20日轮候查封了其中2套商铺，第一顺位查封了抵押人另外6套商铺。

诉讼过程中，被执行人以各种理由提出管辖权异议、延期开庭等，判决生效后执行过程中，周某、廖某、梁某配偶以抵押商铺为夫妻共同财产，且对抵押不知情为由，先后提出执行异议、执行异议之诉；败诉后，又针对执行程序提出异议、复议，并伙同案外人郭某另行提起执行异议、执行异议之诉，企图阻碍申请执行人实现债权并通过拖延执行时间收取商铺高额租金。经代理律师调查了解得知，涉案8套商铺处于繁华商业街，每月租金20余万元。

本案被执行人珠海某房地产公司已破产无财产可供执行，唯一可供执行财产为抵押人提供的8套商铺。为破解债务恶意拖延诉讼、执行，收取商铺高额租金目的，深圳某设计公司以抵押权人抵押优先权及与抵押物租金为由申请扣划抵押房产租金收入。代理律师向执行法官申请扣划租金后，执行法官表示，本案生效判决书中并未明确载明抵押优先权及于抵押物孳息，抵押物租金不属于优先权范围，不同意扣划抵押物租金。

二、代理意见

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条（现为《中华人民共和国民法典》第四百一十二条）规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。房屋租金属于法定孳息，按照上述法律规定，应当由抵押权人即申请人收取。在诉讼期间，深圳某设计公司向承租人发函，要求承租人将抵押商铺租金扣留或支付人民法院，承租人接到通知后，扣留了尚未支付的租金686746.7元。

深圳市福田区人民法院于2019年11月20日对涉案抵押商铺采取查封措施，且剩余尚未拍卖的6套商铺属于首位查封。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押财产的天然孳息或者法定孳息，该条强调的是抵押财产被扣押，而针对本案商铺不动产的保全措施是查封。司法实践中，对于不动产的查封采取的是“活封”，“活封”状态下，抵押人仍然可以继续占有、使用、出租、收益抵押物，从而产生租金这一法定孳息。《中华人民共和国民法典》第四百一十二条的立法目的在于，为防止抵押人恶意阻碍抵押权实现，拖延诉讼或执行程序，在抵押权实现阶段通过剥夺抵押人对抵押孳息的收取，从而促进抵押权的尽快实现，有利于保护抵押权人合法权益。本案申请执行人深圳某设计公司2012年承接珠海某房地产公司设计项目，结算抵押协议签订于2017年12月，截至2024年已被拖延12年之久。抵押人在诉讼及执行过程中，多次提出管辖权异议、执行异议、执行异议之诉恶意拖延，阻碍债权人抵押权实现，因抵押人的恶意阻碍，2022年至2024年期间房价急剧下跌，致使抵押权人错过债权实现的最佳期限，现有抵押物已无法覆盖债权本息，给抵押权人造成重大损失。深圳某设计公司作为央企下属国有企业，长期无法回款，也使得国有资产存在贬值、流失风险。

三、案例结果

深圳市福田区人民法院最终采纳代理人意见，确认深圳某设计公司对抵押人中首位查封的6套商铺租金享有优先权（另外2套商铺已拍卖），最终裁定冻结、扣划涉案被执行人抵押的6套房产自2019年11月20日起的租金收入（金额以20563949.8元为限），扩大了抵押权人债权实现金额。

四、案例评析

本案抵押权人优先权是否及与抵押物孳息，虽然早在2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十七条（现为《中华人民共和国民法典》第四百一十二条）有明确规定，但实践中对于该条的适用仍然存在诸多争议。部分法院认为，抵押权人优先权及于抵押物孳息需要判决有明确载明，比如本案执行过程中，执行法官一开始并不支持抵押权人冻结、扣划租金的申请，认为生效判决仅写明抵押权人对抵押物享有优先权，并未写明对抵押物孳息享有优先权。因此，认为抵押权人对抵押物租金并不享有优先权，无权要求对租金冻结、扣划。部分法院认为，抵押权人收取孳息需以进入执行程序且法院扣押财产为前提，对于诉讼期间即使有查封、冻结抵押物也不得要求收取执行程序前的孳息。

《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》一书，对准确理解第四百一十二条有进行明确阐述。法答网精选答问（第十一批）问题1，再次明确对于不动产抵押物被查封、冻结后，抵押权人优先权及与抵押物孳息，为将来类似案件的处理统一了方向。但需要注意的是，抵押不动产被人民法院查封后，抵押权并不当然及于不动产租金。抵押权人就租金收取负有向不动产承租人履行通知的义务。抵押权人怠于通知而承租人继续向抵押人支付租金的，仍然产生相应的清偿效果，抵押权人不得主张该清偿行为无效。

五、结语和建议

近年来，因房地产市场低迷，房价下跌，部分抵押物贬值不足以覆盖抵押权人债权。同时，部分抵押人为获取租金收益，恶意拖延诉讼、执行程序，在诉讼、执行过程中提出管辖权异议、执行异议和执行异议之诉。代理人可以根据抵押物情况充分利用《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定，以破解抵押人恶意拖延阻碍抵押权人实现债权的困境。

六、案件索引

深圳市福田区人民法院（2024）粤0304执恢2870号之二执行裁定书。