涉权属争议房屋错误登记项下抵押行为的效力认定与通谋虚伪规制——童某与某有限责任公司、魏某、某房地产开发有限公司确认合同效力纠纷案

朱梦

一、案情简介

（一）事实部分

原告童某于2017年9月与某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，约定购买其开发的“张家山领秀城”2号楼A-102室房屋（以下简称“案涉房屋”），总价款2,751,098元。原告依约支付全部房款，开发商开具增值税发票。2019年，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民初43号生效判决，确认案涉房屋所有权应归原告所有，判令开发商协助办理产权登记。

2021年5月，因开发商工作失误，案涉房屋错误登记至被告一安徽某商业运营管理有限责任公司（以下简称“被告一”）名下。同年6月30日，被告一与被告二魏某签订《合作借款协议》及《抵押合同》，约定被告一以包括案涉房屋在内的66套房产为借款5000万元提供抵押担保，并办理了抵押登记。经查，被告一与被告二签订的《合作借款协议》实际未直接履行，系受案外人上海某企业管理咨询合伙企业（有限合伙）指定，用于为该企业与案外另一房地产公司的借款关系办理抵押登记；案涉抵押登记行为实质为规避不动产登记部门对企业抵押权人的审查要求。

2022年8月，芜湖市镜湖区人民政府出具《情况说明》，确认案涉房屋因开发商失误错误登记至被告一名下，依据省高院判决应更正至原告名下。同年9月9日，案涉房屋产权更正登记至原告名下。原告遂提起诉讼，请求确认被告一与被告二签订的《抵押合同》中关于案涉房屋抵押部分无效，并解除抵押登记。一审法院驳回原告诉请，原告上诉后，二审法院改判支持其全部诉请。

（二）案件争议焦点

本案核心争议围绕涉权争议房屋抵押效力展开，具体包括：

1.案涉房屋抵押时是否存在权属争议，能否设定有效抵押；

2.被告二是否构成抵押权善意取得；

3.抵押合同是否因通谋虚伪意思表示无效；

4.产权更正登记后抵押权的效力变化。

二、代理意见

本案重难点分析：

（一）权属争议房屋禁止抵押

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条第四项规定，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。案涉房屋虽于2021年5月登记至被告一名下，但此时安徽省高级人民法院正在审理原告与开发商的权属纠纷（2019）皖民初43号案件，并于2021年6月11日作出判决确认原告为所有权人。被告一抵押时，案涉房屋权属因生效判决处于争议状态，依法不得设定抵押。

（二）抵押权不构成善意取得

依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，善意取得需满足受让人善意、合理价格转让、依法登记等要件。本案中，被告一作为案外房地产公司关联企业，与被告二签订的《抵押合同》系为案外人借款关系办理登记所用，被告二未实际履行《合作借款协议》约定的借款义务；且被告二作为专业资金方，对抵押物权属争议未尽审慎调查义务，不符合“善意”要件，故不构成抵押权善意取得。

（三）抵押合同系通谋虚伪意思表示

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。被告一与被告二签订的《合作借款协议》《抵押合同》仅用于办理抵押登记，实际借款关系存在于案外企业之间，双方无真实设立借贷及抵押的意思表示，构成通谋虚伪意思表示，该部分抵押行为无效。

（四）产权更正后抵押权基础丧失

案涉房屋已于2022年9月9日更正登记至原告名下，被告一原错误登记的权属被撤销，其对案涉房屋已无处分权，抵押登记的权利基础不复存在，依法应予解除。

三、案例结果

（一）一审判决

驳回原告童某的诉讼请求。

（二）二审判决

1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2025）皖0202民初225号民事判决；

2.被上诉人安徽泰悦商业运营管理有限责任公司与被上诉人魏振真签订的《抵押合同》关于张家山领秀城2号楼A-102室设定抵押的部分无效；

3.解除被上诉人魏振真对张家山领秀城2号楼A-102室房屋的抵押登记。

四、案例评析

本案中，朱梦律师作为原告代理人，重点围绕以下法律逻辑展开论证：

（一）权属争议的时间节点

结合省高院判决作出时间（2021年6月11日）与抵押登记时间（2021年6月30日），论证抵押行为发生在权属争议未决期间，直接援引《民法典》第三百九十九条禁止性规定。

（二）善意取得的要件突破

通过《补充协议》《转账凭证》等证据，揭示被告二未实际履行主合同义务，且与被告一存在关联关系，证明其对权属争议应知或明知，不符合“善意”及“合理价格”要件。

（三）虚假意思表示的识别

梳理资金流转路径及协议约定内容，指出《合作借款协议》仅为登记工具，实际权利义务主体为案外人，符合通谋虚伪意思表示的法律特征。

（四）更正登记的物权效力

依据《民法典》第二百零九条不动产物权登记生效规则，结合政府协调文件及最终更正登记结果，论证抵押登记的权利基础已消灭。

五、结语和建议

本案系涉权属争议房屋抵押效力认定的典型案例，对同类纠纷处理具有以下指导价值：

（一）权属争议的司法认定标准

明确生效判决作出前已存在的权属纠纷，即使登记在第三人名下，仍应认定为“所有权有争议”，禁止设定抵押。

（二）抵押权善意取得的审查要点

强调对抵押权人“善意”的实质审查，需结合主体关联性、资金流转真实性、审慎调查义务等综合判断，避免形式审查导致的权利失衡。

（三）通谋虚伪意思表示的识别路径

通过主合同与从合同的履行关联性、实际权利义务主体与名义主体的分离等特征，准确认定虚假意思表示，维护交易安全与第三人合法权益。

（四）更正登记对抵押权的影响

明确物权更正登记具有溯及力，原错误登记的权利基础消灭后，基于该登记设立的抵押权应一并解除，强化物权保护的司法力度。

六、案件索引

一审：安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2025）皖0202民初字第225号（2025年4月1日）

二审：安徽省芜湖市中级人民法院（2025）皖02民终字第1616号（2025年9月8日）