生效判决认定抵押权人对抵押物享有抵押权，导致作为该抵押物买受人办理不动产登记存在障碍的，买受人有权提起第三人撤销之诉—熊某与长沙市嘉诚房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行、彭某一、彭某二第三人撤销之诉纠纷案

张静

案情简介

（一）事实部分

2011 年 9 月 5 日，嘉诚公司（甲方）与建行长沙芙蓉支行（乙方）签订《固定资产贷款合同》，约定：甲方向乙方借款 160000000 元，借款期限为 3 年，从 2011 年9 月 5 日至 2016 年 9 月 28 日。嘉诚公司（甲方）与建行芙蓉支行（乙方）另签订多份《最高额抵押合同》， 约定：甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，双方就该合同所涉抵押物办理了多份《在建工程抵押登记证明》。

彭某一、彭某二与建行长沙芙蓉支行签订《自然人保证合同》， 约定对长沙市嘉诚房地产开发有限公司承担连带责任。2017 年，长沙市天心区人民法院作出（2017）湘 0103 民初 3183 号民事判决书，判决如下……四、就上述第一、二、三项判决确定的债权，建设银行芙蓉支行对嘉诚房地产公司提供抵押的宁乡县玉潭镇二环西路宁（1） 国用〔2011〕187 号土地、宁（1） 国用〔2011〕188 号土地， 宁乡县玉潭镇二环西路的在建工程（宁房建玉潭字第 312000115 号、312000116 号、312000117号、312000118 号、312000119 号、312000156 号、312000157 号、312000158号、312000160 号、313000027 号 313000028 号、313000029 号、313000030 号、 313000113 号、313000114 号《在建工程抵押登记证明》所载明的抵押物），宁乡县玉潭镇二环西路嘉诚花园 1 栋 106 房（宁房权证玉潭字第 709011746 号）、9 栋 101房（宁房权证玉潭字第 711000122号）、11栋 103房（宁房权证玉潭字第 710010325号）、13 栋 108 房（宁房权证玉潭字第 710010466 号）、14 栋 105 房（宁房权证玉潭字第710011331 号）、14 栋 106 房（宁房权证玉潭字第 710011332 号）及宁乡县玉潭镇二环西路的宁（1）国用〔2011〕249 号土地，在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权。

2016 年 5 月 13 日，熊某与嘉诚公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，该合同办理了网签。熊某支付全部购房款。办理交房手续，并装修入住。熊某因涉案房屋缴纳了契税、房屋维修基金、水费、物业费。熊某与嘉诚公司签订《宁乡县商品房买卖合同》之前，建行长沙芙蓉支行在宁乡市房地产市场信息中心网签系统内办理涉案房屋在建工程抵押户室授权签约业务，建行长沙芙蓉支行已经同意授权签约。

熊某于 2021 年 9 月以长沙市嘉诚房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行为被告，向宁乡市人民法院提起诉讼，请求中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行协助解除涉案房屋抵押，长沙市嘉诚房地产开发有限公司协助办理涉案房屋不动产登记。在庭审过程中，中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行将（2017）湘 0103 民初 3183 号民事判决书作为证据向法院提交，熊某以庭审当天作为第三人撤销之诉六个月起算点，向天心区人民法院提起第三人撤销之诉

（二）争议的焦点

1. 原告的起诉是否符合第三人撤销之诉成立要件

2.（2017）湘 0103 民初 3183 号民事判决书是否存在错误，在熊某的权利与中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应当优先保障谁的权利。

代理意见

（一）原告的起诉符合第三人撤销之诉成立要件

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。由此可见，第三人撤销之诉主要解决的是生效判决是否存在全部或部分内容错误以及是否损害第三人民事权益的问题。本案中，因 3183 号判决认定建行长沙芙蓉支行对涉案房屋享有抵押权，导致房屋买受人实现权利存在障碍，故原告在本案中具有诉的利益。

熊某因商品房买卖合同纠纷在宁乡市人民法院开庭当天，才知晓 3183 号判决的存在，原告提起本案诉讼未超出六个月的期限。

（二）建行长沙芙蓉支行对其同意并已转让的抵押物，无权再行使抵押权

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。建行长沙芙蓉支行作为涉案房屋抵押权人，在宁乡市房地产市场信息中心网签系统内办理涉案房屋在建工程抵押户室授权签约业务，建行芙蓉支行已经同意抵押人嘉诚公司将涉案房屋出售，即明知嘉诚公司出售房屋将取得价款。其完全有权要求嘉诚公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，原告基于建行长沙芙蓉支行在宁乡市房地产市场信息中心网签系统内办理涉案房屋在建工程抵押户室授权签约业务后购买涉案房屋并无过错。建行长沙芙蓉支行同意嘉诚公司出售抵押的房产后，继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，有失公平。建行长沙芙蓉支行应当按照前述物权法规定的途径另行寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。

（三）原告作为交付全部购房款的房屋买受人的权利优先于被告建行长沙芙蓉支行的抵押权。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述规定可以看出，交付全部款项的房屋买受人的权利优先于抵押权。本案中，原告购买涉案房屋系用于自住，且交付了全部款项并实际占有房屋，原告在宁乡市除涉案房屋外无其他房屋。在原告的权利与建行芙蓉支行权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护原告的权利。

（四）另案 3183 号判决认定建行长沙芙蓉支行对于涉案房屋仍享有优先受偿权，确系错误。

3183 号民事判决第四项，确认建行芙蓉支行对原告实际占有的涉案房屋享有以该房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。该判决书已经生效，如果该判决书第四项得到执行，将直接剥夺原告对涉案房屋享有的占有、使用、收益权利，并导致原告丧失要求嘉诚公司协助办理不动产登记的权利，阻却原告对涉案房屋所有权的最终取得，明显侵害原告的民事权益。故 3183 号民事判决书第四项部分内容错误。撤销3183 号判决书第四项部分内容，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉的第三人利益的救济功能及本案的客观实情。

案例结果

撤销本院（2017）湘 0103 民初 3183 号民事判决第四项中涉及的中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行对长沙市嘉诚房地产开发有限公司提供抵押的宁乡市玉潭镇二环西路涉案房屋在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权的部分判决。

案件评析

在购房人权利与银行抵押权并存且存在冲突的情况下，法院支持购房人的权利，在保障购房人顺利办证的系列案件中，其价值不仅限于个案纠纷的终局解决，更在房产纠纷治理、社会公共利益维护、群体矛盾化解等层面形成系统性正向效应，彰显了司法裁判的民生导向与社会治理功能。

（一）房产纠纷层面：厘清权利边界，破解办证梗阻

第三人撤销之诉是购房人对抗银行抵押权的重要救济途径，尤其适用于购房人未参加原抵押权诉讼但权益受损的情形。此类案件的核心裁判逻辑是购房人生存权优先于商事担保权的价值平衡，法院通过撤销原错误判决中关于抵押权优先受偿的内容，保障购房人合法权益并最终实现不动产登记。

1. 明确第三人撤销之诉的适用条件与法律依据：寻找启动第三人撤销之诉 6 个月起算时间的证据，避免出现超出 6 个月的情形。

2.确定适格被告：将原抵押权诉讼的双方当事人（抵押人、抵押权人）列为共同被告。

3. 诉讼请求设计：撤销原判决中关于涉案房屋在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权的部分判决。

4. 证据准备：房屋买卖合同、购房款发票或者收据、购房款支付凭证、契税发票、房屋维修基金收据、物业费、水电费缴纳情况、长期居住的证明， 抵押权人同意预售、同意网签的证明、非购房人的原因导致不能过户的证据。

5. 适用范围广：不仅适用于已进入执行阶段的案件，也适用于仅判决确认抵押权但尚未执行的案件。

第三人撤销之诉作为保护购房人权益的重要法律工具，不仅能解决个案纠纷，更能促进房地产市场交易安全和秩序稳定，体现了法律对生存权等基本人权的优先保护，彰显了“以人为本”的法治精神。

（二）社会效益层面：保障民生福祉，稳定市场预期

1. 案件的裁判效果超越个体权益保护，延伸至社会民生与市场生态的双重优化。

2. 坚守民生保障底线：房屋作为公民“安身立命之本”，多数购房人需耗费毕生积蓄或举家之力购房，其权利本质是生存利益的核心载体。法院支持购房人权利，本质是通过司法手段保障公民基本居住权，避免“房财两空”的民生悲剧，彰显了“生存利益优于商业利益”的法治精神。

3. 稳定房地产市场信心：在房地产市场波动背景下，此类裁判有效缓解了购房者的焦虑情绪，强化了市场对“合法购房权益受法律保护”的预期，为房地产市场的平稳健康发展注入司法信心。同时，通过打通办证堵点，也助力盘活存量房产资源，促进房地产交易的良性循环。

4. 强化司法价值引领：案件裁判清晰传递了“民生优先”的司法导向，让公众直观感受到法律对普通民众核心利益的守护，增强了全社会对法治的认同感与信任感，推动形成“尊重居住权、诚信经营、依法维权”的社会共识。

（三）群体矛盾化解层面：以专业统筹协调，守护社会和谐稳定1. 源头化解群体性风险：购房人权利受到侵害时，易因诉求一致形成群体维权事件。法院通过优先保护购房人权利、快速推进案件审理执行，直接回应了群体核心诉求，避免矛盾激化升级。如本律师第一批代理该翰林华府项目 18 位业主案件，第三人撤销之诉胜诉之后，银行主动解除抵押，开发商主动协助办理不动产登记证，第二批、第三批业主通过诉讼办证程序迅速启动，完成批量办证，实现“一揽子”化解纠纷。

2. 律师推动“示范裁判 + 批量处置”模式，以首案胜诉结果为基础，协调法院对同类案件统一裁判标准，高效解决批量购房人的办证难题，实现纠纷的集约化化解。

3.纠纷批量高效化解，降低社会成本：针对群体性纠纷“个案关联强、裁判导向性强”的特点，律师制定“通盘维权策略”，统一证据标准、诉讼请求与辩论思路，推动法 院合并审理、简化流程。通过示范诉讼锁定裁判规则后，批量化解后续纠纷，减少重 复诉讼带来的司法资源浪费与当事人维权成本，实现群体性矛盾的“一揽子”化解，维护社会秩序稳定。

此类案件的代理实践，充分彰显了律师作为法律专业人士的责任与担当。通过专业的权利界定、系统的维权策略、多元的矛盾化解，律师不仅帮助购房人实现“安居梦”，更推动了不动产交易市场的规范化、法治化发展，为民生保障与社会稳定筑牢了专业法治屏障。

案件索引

一审：长沙市天心区人民法院（2022）湘 0103 民初 3667 号（2022 年 5 月 12  日）