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广和评述|广和说法丨业主购房按揭款“断供” 开发商是否应承担还款连带责任?”

发布时间:2021-11-01



近期,有媒体报道,阿里线上拍卖房数量直线上升,楼市出现一些业主购房按揭款“断供”现象,引发公众关注。业主向银行按揭贷款购房,并将贷款支付给开发商。业主购房按揭款“断供”后,由谁来承担贷款?开发商是否应承担还款连带责任?这是开发商十分关注的法律问题。本文将结合相关《中华人民共和国民法典》有关规定及相关案例进行分析和探讨。

在商品房预售过程中,业主购房按揭贷款,通常涉及以下几种法律关系:1、业主与开发商之间的商品房买卖合同关系;2、业主与银行之间按揭贷款合同关系;3、开发者与银行、业主之间的保证合同关系。

只有通过对上述三种法律关系的分析,才能了解各方在购房按揭贷款合同中的权利和义务,分清各自应承担的法律责任,从而准确判断业主购房按揭款“断供”时,开发商是否应承担还款连带责任。现具体分析如下:



业主与开发商之间的

商品房买卖合同关系



相关法律依据

《民法典》

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第五百九十八条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

《深圳市房地产买卖合同(预售)》(示范文本)第六条、第七条约定,买方可以采取一次性付款,也可以采取按揭方式付款,逾期将承担违约责任。根据上述法律规定和合同约定,在商品房买卖合同法律关系中,标的物是商品房,业主作为买方,其主要义务是支付购房款,开发商作为卖方,其主要义务是交付商品房。若业主采用按揭方式付款,按照《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定,当业主将首付款、银行按揭购房款支付给开发商后,业主的付款义务已经履行完毕。业主没有按照《按揭贷款合同》约定时间向银行还款,即业主“断供”,属于违约行为,应按照《按揭贷款合同》承担违约责任。

《深圳市房地产买卖合同(预售)》(示范文本)正文对于业主按揭购房断供时如何处理的问题,没有作出明确约定。通常情况下,深圳开发商在与业主订立《深圳市房地产买卖合同》时,会在附件五的补充协议中,对业主“断供”时,开发商是否有权解除买卖合同进行约定。



业主与银行之间的

按揭贷款合同关系



相关法律依据

《民法典》

第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。

第三百九十四条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

通常情况下,《按揭贷款合同》约定了业主断供时,银行有权要求业主承担违约责任,并有权行使抵押权。例如:某楼盘《按揭贷款合同》约定,如果抵押人未能按规定及时缴付本息时,抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上,向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息,按日累积计收。并约定,本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押,包括:1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。2.售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。”

根据上述法律规定和合同约定,业主与银行之间的按揭贷款合同关系,包括了借款合同关系和抵押合同关系。在借款合同关系中,银行的主要义务是出借款项给业主,业主的义务是按照约定按时分期还款给银行;在抵押合同关系中,银行的主要义务是配合发放贷款,业主的义务是将所购商品房抵押给银行,为借款设立抵押。若业主“断供”,银行有权按照双方签订的按揭贷款合同约定的内容追究业主的违约责任,并有权行使抵押权。



开发商与银行、业主之间的

保证合同关系



相关法律依据

《民法典》

第六百八十一条 保证合同是为保障债权的实现,保证人和债权人约定,当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,保证人履行债务或者承担责任的合同。

第七百条 保证人承担保证责任后,除当事人另有约定外,有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿,享有债权人对债务人的权利,但是不得损害债权人的利益。

通常情况下,《个人住房贷款借款合同》会约定,“自银行与业主的贷款合同签订时,开发商便需要为业主贷款合同下的义务承担连带担保责任,直至业主取得房屋产权证且银行取得房屋抵押权为止。”

我国法律规定不动产抵押以“登记”为生效要件,故即便业主与银行之间签订了抵押合同,因预售商品房无法办理房产证以及抵押登记手续,抵押尚未生效。银行为防范业主”断供”的风险,往往会要求开发商为业主提供阶段性的保证担保。即在完成抵押登记之前,开发商作为保证人,为业主所欠银行债务承担保证责任。故在此法律关系中,银行为债权人,业主为债务人,开发商为保证人。根据上述法律规定和合同约定,开发商的义务是保障业主和银行之间债权的实现,保证这两方之间的按揭贷款合同正常履行。

在未办理好房产证和抵押登记手续前,若业主“断供”,虽然银行可以直接向业主主张权益或者主张拍卖、变卖抵押房产,但是由于拍卖、变卖房产程序的复杂性、效力的不确定性,以及若业主对外还有多个债权人,可能会影响到银行的优先受偿权,实践中银行往往会基于开发商签订的担保条款直接要求开发商承担责任,甚至直接划扣开发商的保证金等。



业主购房按揭款“断供”,开发商是否应承担还款连带责任?


通过上述法律关系分析,开发商是否要承担连带责任,要结合合同约定及商品房是否办理完房产证及抵押登记手续等情况,进行分析。

若商品房未办理不动产权证,通常情况下,开发商应承担连带还款责任。银行可能会通过直接划扣保证金或直接要求开发商还款的方式主张权利。在业主“断供”后,开发商是否能够主张解除合同?又如何承担担保责任呢?上述问题,主要涉及到《深圳市房地产买卖合同(预售)》及《按揭贷款合同》如何约定。

 若《深圳市房地产买卖合同(预售)》对业主断供时开发商的解除权有约定,该约定有效。开发商可以在合同中增加关于解除权的约定,例如“若业主未及时向银行还款,开发商有权解除本合同,并向业主追偿所有损失”等。若《深圳市房地产买卖合同(预售)》对业主断供时开发商的解除权无约定,则开发商无权依据《深圳市房地产买卖合同(预售)》主张解除双方的商品房买卖合同关系。

若商品房已经办理不动产权证,通常情况下,按照《按揭贷款合同》约定,开发商不再承担保证责任。例如,某楼盘《按揭贷款合同》中约定“保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年,如果业主已办妥房屋所有权证和以银行为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自业主将该房屋抵押权利凭证正本等交由银行收执之日起,开发企业保证责任解除”。



若业主购房按揭款“断供”,开发商如何防范法律风险?



01

审慎修改和完善《深圳市房地产买卖合同》及《按揭贷款合同》有关开发商担保等条款。

在签订合同之前,开发商可以通过规范、明确合同内容来防范承担担保责任。例如,限制担保范围、担保额度、担保方式等,明确约定开发商承担担保责任的起止时间、银行在开发商担保责任解除中的义务和责任。在购房合同中明确约定业主“断供”时,开发商具有单方解除权、追偿权。在购房合同中明确约定开发商单方解除权的基础上,进一步明确在解除合同后,开发商是否有权直接扣除业主应支付的违约金及赔偿金。


02

在保证责任期间,开发商应及时催告业主按照《深圳市房地产买卖合同》约定时间办理不动产权证。

开发商应及时催告业主按照《深圳市房地产买卖合同》约定时间办理不动产权证。若业主拒绝提供办证资料或缴纳办证税费,开发商应高度重视,提前做好相关应对预案。在业主和开发商、银行签订贷款合同之后,交付房屋之前,开发商应当随时关注业主还款情况,可以与银行经常沟通,了解业主还款信息,提前做好应对准备,在业主出现“断供”情形时,开发商及时发送催告函或者解除合同。


03

在业主购房按揭贷款“断供”后,开发商应及时按照《深圳市房地产买卖合同》约定行使解除权。

如果《深圳市房地产买卖合同》中已经约定了开发商的解除权,在业主“断供”后,开发商应及时向业主发出解除《深圳市房地产买卖合同》通知书,及时行使解除权。


04

开发商承担保证责任后,应及时向业主行使追偿权。

开发商向银行承担担保责任后,开发商作为保证人有权向业主追偿,开发商可以通过以下方式维护自身权益:


及时向业主提起追偿权之诉;及时向法院提出查封业主房产,争取“首封法院”。积极主张解除合同,争取尽早收回房屋,以便将房屋再次销售,减少损失。